【原创文章】房产投资的基本策略 ---房地产投资三部曲(之一)

2018-08-26

原创: 丁剑 安居在渥京

在渥太华,每每有地产和房贷方面的讲座,时常出现的全场爆满的场面,就说明在我们渥村有那么多朋友看好房产投资市场,希望在这个领域做一些有较高回报的投资,作为一名地产行业的从业人员,我希望通过我的努力和宣讲,可以为更多的客户提供最专业的指导和帮助,以期使每一个热衷于地产投资的朋友都能尽早实现“财务自由,早日退休”的美好愿望。

 

首先强调一点投资地产,是一项需要经营的生意(business)就像每一位持牌的医生都必须经过全面的学习和培训一样,在您真正成为一名合格的地产投资人之前,您也要参加培训、听各种讲座、寻找一位可靠的导师,或至少也要多读几本有关地产投资的书籍。总而言之,在开始这项生意之前,先用知识把自己武装起来至关重要,因为投资者本身就是获取成功的关键因素。


 

 

目前在房地产市场,各式各样的投资花样众多,但究其本质,市面上的房地产投资不外乎以下五种基本模式和策略:

 

1,“买入,持有+租赁(Buy,Hold+Rent)


这一策略是地产专家们最推荐的地产投资策略,这种策略的最大优点是风险小,投资者只需要选对房产和租客,就可以获取稳定的投资收益。那如何选对房产呢?----选房的基本原则是购进房产的租金收入一定要等于或大于您的还贷金额+地税,也就是大家常说的要购入可以产生正现金流的地产。

目前市场中95%的房产投资都是采用“购买,持有+出租”这一策略,因为实践证明这是最安全的投资策略,当然它也是很有效的--------它可以提供较高的投资回报。

如果你不喜欢有风险的项目,只希望有稳定的收入,那么“买入,持有+租赁”是最好的地产投资策略。

 

2,改造,获利售出(Fix+Flip


这种投资策略在电视“地产秀”节目里经常可以看到:买家买入一套自认为低于市场价值的老旧地产,在较短的时间段(数周或数月)内,对其进行全面或部分的改造和翻新,然后快速获利售出。这是一种风险较高的地产投资策略,要求操作者要有非常专业的知识和眼光---能够准确的为地产估值、同时也能准备的把握市场走势。对于新手来说,这种策略就像赌博:如果你有现金,专业技能以及运气的话,你也可能会赚到钱。但里面包含了太多的不确定性,会导致利润率很小,一个失误或者无法预计的问题就可能导致满盘皆输。故使用这一策略的基本都是专业的地产翻建公司,他们拥有专业的团队和及时的市场信息来确保这一策略可以“短、平、快"的推进,从而在短期内完成”低价购入、快速翻新、适时获利售出“这一过程。

故,除非您在地产行业有足够的经验和知识,可以尝试这一策略,对于大对数的投资者,我还是建议大家远离这种地产投资方法。

 

3,预买楼花(Pre-conCondo


这种投资策略,简单地说,就是在一栋condo预售期内以最低的价格买入一个或几个单元(预售期的价格一般都会比随后而来的正式发售的价格要低,而且只需交付少量的预付款,随着整栋大楼建筑施工的逐步完成,房价可能会一步步走高),等到工程完工,买家可以选择“持有+出租”,也可以选择在交房前卖出(selling your assignment)-----这就是大家常说的“炒楼花”.

 

这种投资策略也是属于较高风险的投资策略,尤其是在渥太华,新建condo的价格并不比freehold的地产有明显的价格优势,市区大部分的新建公寓的起始出售价格已经在一个较高的价位,随着建筑工程的推进,一旦销售情况不是十分抢手,房价走高的可能性就会很小。有时,开发商为了促销库存,也会出现房价下降的状况,一旦出现这种状况,买家就只能自己持有或赔钱出售。另外,每月需要支付的物业管理费也是一个不容忽视的压力。

故,我建议想投资condo的客户,与其选购前途不明的楼花,还不如选择购买已经建成的condo,房子的一切情况都在眼前,更利于非专业投资者做出正确的判断和决定。

 

4购买,翻新,持有+租赁(BuyRenovateHold+Rent)

投资者要小心使用这种地产投资策略---使用这一策略,您必须确认您满足了三个条件:1,您拿到了一个非常好的价格;2,目标地产的状况良好---值得去翻新,3,您手中要有足够的钱用于翻新。虽然翻新后的房子可以吸引到更好的租客,从而会保证一个较高的租金收入,但这种地产投资策略的最大风险是您无法立刻看到正现金流的投资回报,因为您需要几年的时间来收回您用于翻新的成本。使用这一策略,也需要投资者有一定的知识和经验。故对于初级投资者,我更建议直接选购已经由卖家完成全面翻新的地产。

 

5,购买,推倒重建,获利售出(BuyRe-buildSell


这一策略主要应用于地产投资领域的较高级别的投资活动,这一策略的实施需要投资者有较雄厚的资金实力:一则因为建筑贷款的审批比较复杂、困难,二则因为这种投资的周期比较长---从开始选购地产,到推倒旧屋,报批新宅的建造计划,以及到后来的施工、监理,还有最后的验收、上市,一般要35年的时间才能完成,在这35年的时间里,有太多的工作和投入需要一一考量,对于初级投资者,也不是最好的首选。当然,如果您是想为自己建造一座满意的自住房产,那则另当别论。

 

最后提一句:购买投资房,聘用一位认真负责的经纪是个不错的选择,一则您需要的所有信息,经纪这里都有;二则,毕竟买卖房产是经纪的专业,一定胜过您自己操作。


 

接下来,我会按如下次序为大家呈上房地产投资三部曲的另外两篇文章,敬请关注:

 

房地产投资三部曲之二----手把手教您购置一套投资房(含渥太华各个投资热点区域的多个投资实例分析)

房地产投资三部曲之三----如何快速成长为拥有多套投资房的专业地产投资人

 

以期与大家共同学习,一起进步。


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