渥太华房产投资客必备的八大投资理念

2023-02-05

在渥太华从事多年房地产经纪工作，我帮很多朋友实现了“安居在渥京” 的美好愿望，也帮很多热衷于房产投资的朋友买到了心仪的投资房产，并持续看到跟多朋友加入房产投资的队伍中来......。但每每遇到市场波动的时期，很多想投资房产的朋友都会问一些相似的问题：房价上涨时，该不该追涨？房价落到什么位置，可以买入呀？现在是买房的好时机吗、还是再等等呢？.......诸如这样的问题，我每天都能听到，为了更准确的回答这些问题，我提笔再手，写下这篇文章---渥太华房产投资客必备的八大投资理念，以期可以帮助广大的房产投资客去伪存真、理清思路：

第一大房产投资理念---长线持有。房产投资属于重资产投资，应避免短期炒作。买进一套房产，我建议做好至少持有5-10年的打算。渥太华、乃至加拿大的其他大城市，房价的长期趋势都是不断上涨，每个城市都保持在至少每十年翻一番的增长趋势中----这得益于加拿大长期坚持的移民政策：年年快速增加的移民数量与缓慢增长的新房开工量之间的差距每年都在加大，随着这种供需不平衡的加剧，加拿大每个城市的房价都得以维持在至少每十年翻一番的上涨趋势之中，而且存在加速上涨的趋势。下图为渥太华过去70年的房价数据---每十年翻一番---这个结论显而易见。

第二大房产投资理念---贷款买房。从事房地产投资，无论是大型的房地产公司，还是个体投资者，都一定要使用贷款这一金融杠杆！全额自付投资房产是万不得已才能使用的投资方式！从银行申请到最多的贷款一直是房产投资客最重要的首要任务！加拿大是一个“高税收，高福利”的国家，针对我们房产投资者，加拿大给我们的最大福利就是“您交税后，政府根据您交税的多少，允许您从银行贷出相应数额的贷款用于房产投资”，故作为一个合格的房产投资客，您需要努力增加收入，多交税，然后多贷款做投资，投资带来收入的再增加，再多交税，再多贷款做投资.......这样形成一个良性循环。针对这个理念，我常常看到这样两种错误的做法：1，报税时，想方设法少报收入，以达到少交税的目的---这类做法有两个后遗症：a,过分的少报收入，会导致税务局的税务核查; 对自身信用影响巨大。b，收入低、少交税，您能申请到的贷款就会很少，投资房产、享受房产增值的机会就失去了。2，渥太华有很多朋友为政府工作，家庭收入高而且稳定，当然每年交税也不少，但其中很多人没有贷款投资的理念----他们承担了为政府纳税的义务，却不知道享受政府给他们的“可以贷款投资”这项福利，着实可惜。故树立正确的投资理念非常重要。

第三大房产投资理念---尽早买入。看到上面渥太华过往70年的房价走势，每个人都会感叹：我要是10年前、20年前就买进房产，该多好阿，也许现在就已经实现财务自由啦。是的，投资房地产就是越早越好，但过去是回不去了，那最好的投资机会就没有了吗？不，最好的投资机会永远都是现在！既然我们已经知道房产投资是长线投资，等您过10年、20年再来看现在的房价，一定和您现在看过去10年、20 年的房价一样，会有同样的感叹。

第四大房产投资理念---及时买入。渥太华的房产市场是一个非常稳定的房产市场--针对这个结论，可能很多朋友都要提反对意见了：2022年央行连续加息，渥太华的平均成交房价下落的近20万，这怎么是一个非常稳定的市场呢？在实际工作中，我经常看到很多客人在买房过程中，受到房价波动、利率调整等因素的影响，拖延或暂停了自己的购房进程，但等再想入市时，却因为贷款政策调整、贷款额度大幅减少、或无法带到款而失去入市的机会。投资房产，您一定要重视时间成本！坚持及时买入理念！否则您一直只能是一个看客。

我这里给大家举一个例子：我有一个客人在2022年2月买进一套160万的独立屋，他当时首付60万，贷款100万（5年固定利率2.3%），上个星期（2023年1月底）在他买入房产的同一个小区，售出了1套和他的房子一模一样的独立屋---145万成交。他问我是不是买亏啦？我给他粗略地算了一笔账：他去年贷款100万，每年还利息23000，5年共支付利息115000；而如果今年买进这个145 万的房子，他依然首付60万，贷款85 万，五年固定利率6.3%，您需要支付的利息：85万*6.3%*5=267750.----过去一年里房价是下降了15万，但五年里付出的利息也上涨了 15万多，故两个买家实际付出的钱款基本上是一样的。但他已经在这个房子里享受了一年的美好时光（这个房子一年的租金至少有5万到6万），而且等五年或十年后，这两个房子再上市出售时，新的买家在查看历史成交价时，会看到两个价值不同的房子：一个房子2022年的市场价为160万，而另一个房子的市场价为145万----原本一样的房子在几年后，在客户的眼里却变成了不同价值的房子。这就是我说的：及时买入理念---投资房产时，及时买入是关键，房价的高低、利率的涨跌都不是关键因素，在您持有5年、十年，甚至更长的时间里，买入时的价格、利率的差异，都会被时间所抹平，尽早、及时买入是关键！！！

第五大房产投资理念---量力而行。房产投资是长期、重资产型的投资，量力而行很重要！我一直反对用超出自己可承担能力的杠杆去做房产投资。因为我们做投资，是为了更好的生活，故千万不要因为投资房产而背负自己承担不起的债务，也不要因为投资房产而降低自己及家庭的生活水准，在保证自己和家人生活品质的同时，将闲置的资金和贷款额度充分利用起来，投入房产市场即可。

第六大房产投资理念---不要图便宜。房产投资，应该在可支付能力范围内，买最好、最贵的房子。房产投资因房产的金融属性而与其他消费完全不同：您花钱买衣服、食品或汽车，钱一旦花出，就再也回不来了，而且所买的大部分商品随着时间的流逝，商品的价值也在快速贬值，但您花钱买房产则不同，您花出的钱依然是您的财富，它只是从现金的形式变成了另一种更保值、增值的房产形式，同时也会大大提高您和家人的生活品质和心理感受。故投资房产，应该在资金可支付的范围内，买最好、最贵的房子，这样的房子，在持有期间最省心、省力，而且增值更多。

第七大房产投资理念---确保稳健。在加拿大，投资房产是最稳健的投资。相比于其他任何的投资项目，房产需求的可持续性都是最强劲的。只要人类存在，房产需求都不会中断，而其他任何投资都不具有这样的可持续性。也正是这种需求的可持续性决定了---您只需选定一个可持续发展的城市进行长期的房产投资，您的财富一定会和这个城市一起“可持续发展”。对此我感受颇深：我身边一直都有这样两类差异明显的朋友：一类人坚持做房产投资十几年，目前至少七、八套、甚至十几套房子在手，这些朋友，年纪轻轻就退休不上班了，真正实现了财务自由。这些房子不但可以负担房子自身的所有开销，而且有数额不菲的结余可以让它们的主人衣食无忧。而另一类人因为没有投资理念，不做房产投资，把钱用于RRSP或银行理财，到了六、七十岁还不得不继续工作，日子过得紧紧巴巴。这就是不同理念，带来的不同结果。投资房产----是我目前看到的可以帮助移民家庭快速积累财富，完成阶层跃迁、实现财务自由的最稳健、最有效的道路！没有之一！！！