文章来源：网络 如有版权，立即删除
按揭贷款申请的过程，是银行对申请人财务状况和信用状况的全面检查，只有通过了检查才能获得贷款批准。无论买房的目的是自住还是出租，在这笔地产交易中，最让人焦虑和难熬的就是申请房贷这个步骤。讳疾忌医是没有用的，除非用现金买房。我在多年的临床实践中发现，贷款申请人会本能地将贷款申请的时机拖延到最后，即，不得不申请的时候。房贷申请，面对会容易，逃避则变难。房贷申请过程一路走来，有哪些杀手在路上等你呢？
零零妖号杀手是收入。
上一篇房贷的本质里说过了，取得房贷批准的秘诀就是收入、收入，收入。有朋友不明白，自己有存款、股票、债券等类货币资产，甚至还有大量房产净值，为什么银行还要看收入才能批准房贷？道理是：你是向银行申请贷款，银行要看还款能力，而不是向当铺申请贷款，银行不接受除标的房产外的任何资产作为抵押物。银行可以接受的，用于支持房贷申请的收入种类很多，其中包括工资收入，奖金收入，佣金收入，临时工作收入，利息，红利，租金等，只要能证明即可。银行不接受的收入主要是资本利得，资本利得是Gain，不是income，也不接受失业保险福利等所有Benefit。自雇收入、合同工收入、临时工收入、加班或奖金收入，利息和股利等不稳定收入需要证明连续性和可验证性，因此需要过去连续两年的同类收入证明。受雇的工资收入，只看当期的工资单确认当年的收入水平，看前一年的T4或当下的雇主信来证明连续性和可验证性即可。
买房前换新雇主没关系，但如果改变了就业性质就不行了，例如，改受雇为自雇，银行对自雇收入要看连续两年的持续性和稳定性，改了之后，本来很容易贷款，改了之后，变成一分钱都借不到了。
借款人常犯的最严重错误是自雇的收入报税时科目不连续，2015年收入报在T1的135行，2016年报在139行，两年一平均，收入是零。不同的银行在租金收入的认定方面分歧最大，有的银行将租金收入的50%用于支持贷款，有的银行用80-90%，同一个银行在不同的场合下有的投资房用租金收入的50%，有的用90%....申请人需要不断了解各个银行的最新政策。一位有10套投资房的投资爱好者在一个25分钟的音频访谈中，用了13分钟讲如何获得房贷；一位上海的房神在谈到地产投资时说：80%的时间寻找资金，15%的时间看房，5%的时间用于交易。要买多套投资房，投资者的时间其实就是这样安排的。收入，是房贷申请中最重要的因素，因为有些类别的收入要看连续两年的平均数，所以，准备买房的朋友，提前两年准备申请贷款都不算早。脑补一下，明明知道自己没有收入，签下了买房合同才开始申请贷款的人，被截杀就是必然的了，经常看到论坛里有人发帖讲被“不良”贷款经纪坑害的故事，这些应该属于黑吃黑的案例，明显吃亏的一方压不住邪火的一次偶然发泄而已，没有收入，还要申请贷款，不被打劫就太偶然了。真的假不了，假的真不了，有收入，但信贷员是新手，有可能办砸，但换家银行再申请就是了。有收入，才有房贷。
002号杀手是个人债务。
罗伯特清崎在《富爸爸》丛书里反复强调一个道理：“房子”是债务，不是资产，这里说的“房子”特指自住房。个人债务分为好债务和坏债务两类，其中，自己扛的债务都是坏债务，有人帮着扛的债务才是好债务。《富爸爸》丛书的畅销是因为作者把银行的看法做了一次公众普及：银行在审批贷款时，对申请人的好债务和坏债务进行区分，个人收入所能支持的贷款上限受到坏债务的月供款制约，而好债务甚至可以帮助借款人拿到更大贷款金额。这就是普通消费者最难理解的房贷之谜。听到过有人质疑：为什么“别人”和我收入差不多，却贷款买了5套、6套房子，而我要换个房子都费劲，“别人”是不是收入文件造假了呢？单笔房贷的最大金额与收入直接相关；多套房房贷总金额的多少，与收入+好债务这两个因素相关。坏债务包括：自住房贷款月供，汽车贷款月供，学生贷款月供，以及信用卡消费额的3%；好债务，主要是指投资房的按揭贷款，因为有租客在帮着还贷款，所以是好债务。一位付清了所有坏债务的借款人，累计投资房贷款金额可以达到年收入的70倍，其中每笔贷款的金额不会超过年收入的5.5倍。70倍的来源是这样的，每套投资房的贷款金额是收入的5倍，一共买16套，累计贷款金额就是收入的80倍，去掉一些摩擦成本，达到70倍是可能的。每100元坏债务的月供，降低借款能力2.5万，这个简单粗暴的数据，需要牢牢记住。要想申请到多套房房贷的朋友，需要给坏债务减肥。
能逃过001和002魔掌的申请人，其他几个杀手就好对付了。房贷申请途中致命的杀手，其实就是收入和坏债务这两项。其他杀手都不会置人于死地。
003号杀手是首付款。房贷是银行给的杠杆，要撬动房地产，还需要一个支点，这个支点就是首付款。买50万的自住房，最低首付2.5万，买100万的自住房最低首付7.5万，而买100万以上的房产无论自住还是出租，首付款比例最低20%。只要是投资目的，最低首付比例20%。银行监管当局颁布实施的新B20在新闻发布稿里提到了两个内容：1.提高压力测试的利率；2.禁止叠加贷款，即，同一套房产贷款比例不能超过80%，严禁不同金融机构给目标房产的贷款总额超过房价的80%。因此，银行将对首付款来源进行严查，买房前的账户大额入账项目需要解释来源。现有房产refinance套现的资金可以合理合法用作下一套房子的首付款。
004号杀手是信用记录。有没有还款习惯，以前借钱有没有好借好还，都写在信用记录报告上了。买房下Offer之前，一定要知道自己的信用记录情况如何，即使你没有拖欠过债务，其他人的粗心可能也会让你的记录张冠李戴，因此，不可不察。
005号杀手是房产是否符合银行的要求。例如，居住面积太小，大麻屋，群租屋，有非法建筑，不符合区化（zoning）要求，带酒店的公寓楼，转让了第二次的楼花等，都是银行拒绝贷款的物业。买家要找熟悉各个银行政策的地产经纪咨询。
很多人在买房大计上壮志未酬，倒在房贷路上，是因为不了解房贷的本质，银行对收入的认定方式，以及银行对好债务和坏债务的不同态度。励志做地产投资和准备买自住房的朋友，要做好功课。最好有房贷的预批在手，避免下Offer后到处找贷款碰壁的痛苦经历。心中有剑，手中无剑，是空谈；心中无剑，手中有剑，是浪费；心中有剑，手中也有剑，才无惧贷款路上的杀手。
王红雨 2018年1月7日
更多实用地产文章：
【原创】手把手教您购置一套投资房---房地产投资三部曲（之二）
