最近我在朋友圈分享了一则 Mobile Home Park（移动屋社区）出售信息，没想到引起了非常热烈的反响，很多朋友纷纷留言咨询。
大家普遍对这类地产形态感到新鲜、好奇，却又缺乏深入了解。
在与大家的交流中，我发现——
只要稍作讲解，很多人都能迅速理解它的投资逻辑，并表现出浓厚的兴趣。
👉 因此，我决定撰写这篇小文章，系统地介绍持有 Mobile Home Park 这类地产的特点、收益结构、风险点以及管理细节，希望能为对另类地产投资感兴趣的朋友提供一个清晰的参考框架。
🏡 一、什么是 Mobile Home Park？
Mobile Home Park（移动屋社区，也称为房车社区或移动房屋公园）是一种为移动屋（Manufactured Homes）提供长期租地和公共设施的社区类型。
简单来说，业主（Park Owner）拥有土地和基础设施，而住户则自有房屋本身，每月向业主支付地租（Lot Rent）。
这种模式在北美非常成熟，尤其是在美国南部和中西部地区。
虽然加拿大的 Mobile Home Park 数量相对有限，但它的稀缺性 + 稳定现金流，正逐渐吸引更多投资者的目光。
💰 二、为什么值得关注 Mobile Home Park？
在多单元投资物业（Multi-Family Properties）中，
👉 Mobile Home Park 一直被视为优质类别之一。
与传统多单元公寓相比，它的优势十分突出：
🧍♂️ 租客更稳定、更长久：住户自有房屋，仅租地位，搬迁成本高，续租率极高；
🔧 管理更简单：无需处理室内维修或日常事务，管理压力远低于公寓；
💵 现金流更稳健：租金收入稳定、空置率低、支出可控；
🛡️ 抗风险能力强：经济下行时，租客更倾向留在更实惠的移动屋中。
正因如此，Mobile Home Park 已成为众多投资多单元物业的投资客的“心头好”——
既能享受多单元地产的规模效应，又能兼得轻管理与高现金流的双重优势。
📊 三、收益模式与现金流结构
主要收入来源包括：
💵 地租（Lot Rent）：核心收入来源；
🔌 公用事业费（Utilities）：若业主统一计费、分摊利润；
🚗 附加收入：储物区、广告牌、停车位、洗衣房等。
主要支出：
物业税、保险、管理费；
道路、水电、排污系统等设施维护。
📈 一般情况下，净经营收入（NOI）可达总租金的 50%～70%，
现金流表现优于传统住宅出租物业。
🧭 四、管理与运营要点
Mobile Home Park 的管理重点与传统出租物业截然不同：
🔹 核心是租地关系管理，而非租客生活管理；
🔹 基础设施优先：供水、排污系统是社区生命线；
🔹 租金调整需稳步推进，保持社区稳定；
🔹 设施提升计划：改善道路、增设邮箱区、公园等，有助提升租金与社区品质。
⚠️ 五、投资风险与退出策略
潜在风险包括：
🏗️ 基础设施老化 → 收购前务必进行详尽检查；
🧾 政策限制 → 某些地区对涨租有严格规定；
💸 流动性风险 → 买家群体较窄，转手周期略长；
👥 社区管理 → 租客结构和社区氛围影响长期价值。
退出策略：
📊 持有并提升 NOI 后，出售给机构或 REIT；
💰 长期持有，稳定现金流作为被动收入；
🏙️ 若地段优越，可申请 Re-zoning，未来转型住宅或商业开发。
✅ 六、总结
Mobile Home Park 是一种相对冷门但极具潜力的地产投资类型。
它兼具 “稳定现金流” + “低维护成本” + “抗周期波动” + “长期增值” 等优势，
非常适合希望建立长期被动收入、并具备一定物业管理经验的投资者。
在加拿大尤其是安省，目前 Mobile Home Park 数量有限，优质项目更是稀缺。
📍如果能遇到地理位置好、租客稳定的 Park，绝对值得深入研究。
📩 丁剑 | Ottawa 房地产经纪
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