【原创】如何购买一套合适的出租房产

2018-08-27

原创:丁剑 安居在渥京

您是否正在考虑购买一套合适的房产用于出租,但又苦于不知道如何开始?您可能认为只有多伦多、蒙特利尔和温哥华这样的大城市才有这样的投资机会,不,在我们渥太华也有很多这样的投资商机。


作为地产投资者,您首先要关注的是当地坚实的经济状况、稳定的就业率以及当地新盘供应量,这些因素形成了整个房屋出租市场的大环境;除了这些,您还需要了解当地出租房屋的空置率,这些信息都可以从(Canada Mortgage and Housing Corp..CMHC)定期发布的房屋租赁市场调查报告中获取。不断提升的空置率意味着当前市场上的出租房源在不断增加,租客拥有更多的选择;不断下降的空置率表明当前市场上的出租房源趋紧,这时您的房源将有更高的市场需求,您可以获取更高的租金回报。通常在渥太华,5%--10%的空置率是一个平衡区间----说明市场上出租房屋的供求是相对平衡的。如果一个房屋的空置率低于5%,说明它可以为投资者带来很稳定的租金收益。


 

在了解了以上大环境的信息之后,投资者需要完成以下三个步骤:

1,设定投资策略:获取和运作一个投资地产与购买一栋自住房有很大的不同。投资房产最常用的策略是“购买、持有和出租(buy,hold and rent)”,采用这个策略的终极目标是购进地产的租金收入一定要等于或大于您的还贷金额+地税。

对于投资性地产,贷款公司或银行都会要求投资者至少支付20%的首付款。但当投资者的负债率较高、信用评分较低或收入较低时,则需要支付较高比例的首付款,当然,这也意味着您在将来还款时,每次的还款额度也会比较低---有较小的还款压力。


2,选择、购买合适的投资地产:市场调查是必不可少的过程:目标地产所在社区的居民平均收入状况、受教育水平、租赁房屋的占比、社区人口数量,租客来源以及该社区房屋的增值状况等等。除此之外,还要考虑目标地产附近的通勤条件、学校、商场等等一些功能配备情况,您不但要考虑是否可以吸引到更多的租客,而且也要考虑目标地产对潜在的卖家是否有足够的吸引力,因为您也要对将来可以以更高的价格和更快的速度出售地产做好准备。


3,设定合适的租金:您一定要设定一个“合适”的租金---要确保产生正的现金流,但又不能高于市场平均租金水平。您可以通过查看报纸、网站上的租赁广告,通过与相似的出租地产进行对比,来确定一个合适的租金数额,当然,您也可以查阅省、市级的租赁市场数据库,别忘了,还有CMHC的租赁市场报告哟。


还有,选购投资房,很多人都会首选市中心的地产,因为这些地产因其地理位置的优越,吸引着众多的租客,这类房子的空置率一般都非常低,但也正是因为这些原因,使这类房子的价格一直居高不下,从而使实现“正现金流”这一目标有些许的困难,


 

最后提一句:购买投资房,聘用一位认真负责的经纪是个不错的选择,一则您需要的所有信息,经纪这里都有;二则,毕竟买卖房产是经纪的专业,一定胜过您自己操作。


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