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房地产投资方式五花八门
各自的优劣和特点更是纷繁复杂
即使作为房东
也难以做到面面俱到
分间出租房
作为一种常见而有特点的投资物业
大众的了解却是十分有限
如何定义？如何购买？如何经营？
相关的问题不一而足
不过没关系
房东群汇聚一切你所关心的
今天就由资深地产人David Wang带领我们
走近分间出租房
揭开它的神秘面纱
什么是分间出租房
在加拿大每年在我们购买投资物业中，经常会碰到Rooming house , Group homes 和Single-Unit Housings. Rooming house或称Boarding house，中文称它分租房或单间出租屋。
分租房在中文没有专门的定义，在维基百科中称把房屋的一间或多间出租无任何关系的人，房东提供某些服务，获得利益。
在加拿大官方定义为：Rooming houses are living accommodations where four ormore unrelated people live together, in individual rooms, but share a kitchenand/or washroom facilities.
我们在咨询多伦多政府 bylaw enforcement 官员后，定义Rooming house 应该包含以下几点：
1、必须是house , apartment 或者 building, 也就是说共管公寓Condo apartment不能定义为分租房，
2、其次在同一楼房内，住4名或4名以上无任何关系的人，且在各自的房间内，住客各自负担租金，共用屋内设施，如厨房、洗手间等。
当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人，住客各自负担租金，共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。
↓↓↓↓注意了↓↓↓↓
但是如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，又不能称为Rooming house。
分租房的合法性
在加拿大地产投资中，分租房由于需求旺盛，空置率低，易管理，租金稳定等特点，得到很多投资人的喜欢，但是分租房在多数地区是不合法的。
加拿大华人的以租养房或叫以房养房普遍存在着一个被大家忽略的危机，就是分租不合法这个问题。
多伦多大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。
按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。
在MISSISSAUGA，OAKVILLE， WATELOO等地方，BASEMENT出租也需要合法牌照。
在MISSISSAUGA，如果屋主自住一部分，另一部份出租，第一年的的牌照费是500元，以后RENEW每年250元，如果整幢房子用于出租，第一年的的牌照费是1000元，以后RENEW每年500元。但不容许Rooming House。
在多伦多地区，只有在怡陶碧谷区，约克和多伦多市中心的部分老区允许分间出租房存在，前提是房东每年都必须接受卫生安全，建筑部门和消防局的例行检查， 而且在怡陶碧谷区和多伦多市中心还需要牌照(下表所示)。
士嘉堡、列治文山、旺市、万锦市或是密西沙加等这些地方并不可以分租给多户租客，出租地下室也需要牌照。
由于非法出租，年年都有发生在分租房里的悲剧，这种非法出租只要没有人举报，政府是很难发现的。
但是政府加强了分租房的管理，不合法的出租，政府的罚款可能让屋主倾家荡产，所以必须合法经营Rooming house。
（不合法的操作，政府的罚款可能会让屋主倾家荡产！）
多市政府对申请经营分租房有以下规定：
1、符合市府规划（ZONING），如果Zoning 是Residential, 必须是独立屋（detached ），最多不超过6个ROOMS, 如果Zoning 是Commercial, 独立屋,半独立，Townhouse，小型Building 都可以，但不能超过20Rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的8 平方米。
2、分租房必须符合安省防火条例。
3、必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合併前旧多伦多市的分租屋牌照，必须符合合併后多伦多市的基本准则条件。
4、分租房牌照不得转让。
5、申请新分租房屋牌照，必须符合所有建屋及修改土地用途附例，获该区市议员审查，获取市政发牌发标准部、多伦多消防局，多伦多公共卫生部的同意。申请新分租房屋牌照大约需要3个月到一年时间。
如何购买分租房
在十五年的经纪生涯中，我是多伦多地产downtown成交量最大的华人经纪，也是最了解多伦多downtown 地产，在加拿大地产投资，长线看多伦多downtown 投资回报率最高。
地产投资首先要考虑的是规划（Zoning）问题， 是民用（Residential）还是商用(Commercial)。
规划民用也分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、multi Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。
一般来说，Four Plex以下的，包含four plex,属于民用住宅（Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅了。因为有很好的回报，合法的rooming house在市场上买卖并不多，即使有合法牌照的ROOMINGHOUSE， 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理，可以大胆购买，新牌照同RENEW差不多。
不合法的rooming house在市场上反而很多，怎样鉴别是不是分间出租房，政府执法人员只看你房间门上是否有锁。
因为安省建筑条例中，单一家庭住宅不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的Rooming House屡见不鲜，这种房子由于结构出现不正常改动，隐患很大，不要贸然购买，因为银行不愿意承担这样的风险，不会放款，保险公司又不承保。
如果要投资有很高的收益率Rooming House，我们都以Single Family Or Multi-unit housings按正常银行贷款，买下物业。如果打算变更为Rooming House，首先选定出租的物业向政府申请规划（Re-Zoning）。
政府经过检查，觉得买的这幢 房从地点，结构，面积都适合申请，才可以进行下一步，按要求重新申请许可。我们已经帮助多个客人申请牌照，6个以下包含6个房间的比较容易获得牌照，7个以上的由于需要独立的消防通道等要求，比较难获得牌照。由于AirBNB 的出现，Rooming House并不是利润最高的出租物业，申请牌照繁琐，难度大，2016年整个多伦多只增加6个分间出租房牌照。
经营分间出租房
我在《中国式的房地产》一书中提到华人最喜欢房地产投资，世界各地的唐人街都是房价最昂贵的地区。
华人买房有条件要上，没有条件创造条件也要上。
北美华人不管在东岸还是西岸，分租房是我们早期移民的在异国他乡白手起家，辛勤打拼，艰苦奋斗，从头开始的写照之一。近几年从国内来的土豪可能感觉不到。经营ROOMING Housing 注意以下事项：
1、尽可能不要将结构作大的改动，一方面政府可能不会批准，另一方面将来如果卖房困难，需要恢复到single family or multi-unithousings 容易。
2、厕所尽可能多。
3、房间要干净，公共区要定期打扫，绝对不能有蟑螂和老鼠。
4、租客以年轻人为主，不要带小孩的家庭。
5、挑选租客，尽量少租学生。
6、作好垃圾回收与清理。
7、定期作消防，电力等的检查，配合政府相关部门的抽查。
总之，需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。
作者简介：王瀛生（David Wang）资深地产经纪，独立地产投资人。
无论是分间出租房
还是其它的房产投资方式
“当作谨慎的生意来经营”
都是一种可取的态度
毕竟房产投资都会涉及到
资金、税务、法律法规一系列的问题
唯有了解清楚，谨慎应对
方可规避风险，乘风破浪
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