在加拿大投资商业地产，看似与买入民居房产类似，
但其实逻辑完全不同。

从估价方法、租约形式、融资结构到持有与出售策略，
商业地产是一场关于“现金流”的生意。
理解这些差异，才能避开陷阱、稳健增值。

🧮 一、估价方法：收入法为王

民居估值靠“市场比较法”，看周边房价；
商业地产估值靠“收益法”。

物业价值 = 净营业收入（NOI） ÷ 资本化率（Cap Rate）

举个例子：
某商铺年净租金10万加元，市场Cap Rate为5%，
则估值约为200万加元。

也就是说，租金水平、租客质量、租约长短，
才是决定商业物业身价的核心。

📄 二、租约形式：条款决定风险

民居租约通常一年一签；
商业租约往往5至10年，且形式各异：

• Gross Lease（总租约）：房东承担大部分开支；

• Net / Triple Net Lease（NNN）：租客承担地产税、保险、维护费。

Triple Net Lease 是投资人最喜欢的租约形式，
因为房东几乎只需收租，运营风险大幅降低。

💰 三、融资方式：首付高、审核严

住宅贷款可低至20%首付，
商业贷款通常需 35%–50% 自有资金。

银行看重的不是房东个人收入，
而是物业自身能否稳定赚钱。

利率通常也比住宅高 0.5%–1%。
想获得商业贷款批准，
你需要提供详尽的租约、现金流报表与NOI证明。

🔧 四、Value Add：创造价值的真正机会

商业地产的核心不只是收租，
更在于“创造价值（Value Add）”。

这是许多成熟投资人最擅长的策略。

常见的做法包括：

• 优化租客结构：引入更稳定、更高租金的租客；

• 提高租金水平：通过装修、升级设施或改造用途；

• 增加可租面积：分割或扩建空间，提高NOI；

• Repositioning：将老旧物业转型为更高收益业态，如诊所、健身房或数据中心。

提高NOI × 保持Cap Rate = 估值成倍增长。

Value Add 投资是商业地产的“复利引擎”。

🏦 五、持有策略：现金流优先于升值

住宅投资看重“地段升值”，
商业地产更重“现金流稳定”。

稳健的持有策略包括：

• 审查租客信用与行业周期；

• 关注租约剩余年限与续租条款；

• 严控空置率与维护成本。

商业物业一旦空置，可能数月难租，
所以现金流安全是第一要义。

💼 六、出售策略：租约质量决定售价

商业地产的价值，
取决于“谁在付租金、租多久、租金是否合理”。

出售前若能优化租约、延长租期、提高租金，
就能提升NOI，从而在相同Cap Rate下获得更高估值。

好的租客 + 长租约 = 高价格。

✅ 结语

在加拿大，商业地产不是“买一间房”，
而是买一个能自己赚钱的生意。

懂租约、懂财务、懂风险，
再辅以精准的 Value Add 策略，
你才能真正掌握“买入与持有商业地产的真确姿势”。

📍作者简介：
丁剑 —— 渥太华资深地产经纪
12年营销管理背景 · 10年房产投资与出租经验
“安居在渥京”创始人

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