【原创文章】手把手教您购置一套投资房---房地产投资三部曲(之二)

2018-08-26

原创: 丁剑 安居在渥京

看完我的房地产投资三部曲之一的朋友纷纷发来信息---期待着第二篇文章的发布,首先谢谢大家的支持与鼓励,您们的需要就是我最大的任务---快马加鞭,整理资料和素材,为大家呈上三部曲的第二篇-----手把手教您购置一套投资房:


 

房地产投资三部曲的第一篇主要是让大家知道了地产市场上常见的五种基本投资策略,通过分析和比较,我们都已明白:“购买,持有+出租”是非专业投资者最适用、最有效的投资策略,而且也是众多地产投资专家最为推荐的方法,故我们就选用这一投资策略为大家分析一下如何在渥太华购置一套投资房。

 

为便于大家理解和实际应用,我这次采用最便于大家理解的案例讲解法,而且依然按照以往的区域划分方法----依然把大渥太华中心地区分为5个行政区域:Ottawa,Kanata,Nepean,Gloucester 和Orleans(这种划分方法不一定与市政的区域划分完全一致,只是便于我们查找和定位),然后介绍每个行政区域的热点投资区域并配上一个实际投资案例----每一个案例都是客人实际买下的投资地产,让我们仔细看看每一个投资地产的实际收益情况,从而为您购置投资房提供最直接、有效的参照和指导:

 

1,Ottawa------作为大渥太华中心行政区的最老的行政区域,从地理范围上,大体是指横贯渥太华市区的417高速两侧的老城区,最东端在417高速与174高速的交汇点附近与Gloucester相邻,最西端在417高速与416高速的交汇点附近与Kanata毗邻,北边是渥太华河,南边在baselineRoad附近与Nepean接壤。


 

这片区域属于大渥太华行政区的中心老城区,区域内有众多优秀而又高尚的社区,其中不乏被众多投资客热捧的热点投资区域,如:渥太华大学周围的各个社区、卡尔顿大学附近的各个社区、丽都河以及丽都运河两侧的众多社区、417 高速两侧的众多社区、未来一到五年间即将开通轻轨的沿线社区等等都是不错的投资热点。位置优越是这些区域投资房的最大优势,但房子老旧、价格贵是这些热点区域房子的普遍缺点,故对于非专业的普通投资者,投资这些热点区域的房产,更多的收益是着眼于长期持有后地价的上涨,单纯看出租房产收益,一般都不是十分的理想。不过,这里为大家推荐一类在此区域具有较高出租收益的房产类型:多单元房----包含双单元房、三单元房、四单元房和多单元房,这类房产多集中在downtown及其周边的社区,位置非常优越,从而使房屋的出租使用率非常高(几乎可以达到0空置率);但这类房子的房龄一般都较长,从三、五十年到一百多年的都有,整栋房产的价格一般较高(从50万到一两百万不等)但平均到每一个单元,和附近相同大小的townhouse或公寓房相比,价格还是很有吸引力,具体到租金收益,让我们看下面这个实例:

2017 年春天,一位客人在Dow's lake 附近购入一套三单元房,成交价65万整,除去所有的开支(地税、水、电、暖、保险和维护费用),第一年的纯收益是$28,558,客人自付35%的首付,65%从银行贷款,下图是还贷明细:



第一年毛收益=28558 (已除去所有的日常开支--地税、水、电、暖、保险和维护),

第一年贷款利息支出:872(每月的贷款利息)*12=10464

第一年纯收益=28558-10464=18094

第一年投入产出率= (25558-872*12)/ 227500=7.95%

随着还贷的进行,虽然每月的还款额不变,但其中本金的数额在慢慢增加,利息在慢慢减少,从而使投入产出率也在慢慢增长。至于长期持有后的地产增值,这里不做预估和计算。

对于一名非专业的地产投资者来说,稳健和持久的租金收入,再加上长期持有的地产增值,这次的投资应该是个不错的选择。目前这个客人已经在筹划购入第二套多单元房啦。

 

最后提一句:这些区域由于位置非常优越,故采用改造、翻新以及推倒重建这些策略的专业投资者较多。故希望居住在老市区居的朋友,可以考虑在这些区域购入品质优越的自主房:社区优良,地皮升值的潜力较大,当然价格也会比较昂贵。

 

2,Kanata-----曾是渥太华西部的卫星城市,2001年正式并入大渥太华行政区,成为渥太华的一个区。这个区是加拿大,乃至北美都很出名的高新技术开发区,由于这里积聚了众多大大小小的高科技公司,从而使Kanata成为Ottawa 受教育水平最高的卫星城市,也是Ottawa 平均家庭收入最高的卫星城市。这里分布着众多的知名小学和中学(请参考我以前有关Ottawa 中小学学区房的文章),从而使这里成为众多投资客钟爱的投资热点区域,也使这里的房价一路上扬,成为渥太华卫星城区中平均房价最高的卫星城区。

首先,Kanata中心区域-----Kanata Lake,以生活方便、社区优良和学区优异而成为kanata 最热的投资区域,其次,Kanata 北部的Morgan's Grant 也因紧邻高科技园区、环境优美,学区优异而紧随其后,再者,就是417高速以南的Kanata South: 其中的Katimavik Hazeldean是417高速南侧的一片、和北侧的Kanata Lake 一起发展起来的的成熟社区,具有和Kanata Lake一样的环境和优秀的学校。再往南和西(stittsville)是近些年发展起来的新兴社区,也依托Kanata的居民受教育水平高、收入高而成为地产投资者的新宠。

这里我们举一个Kanata南部新区的一个例子:16年一位客户在Kanata的最南端的新区以28万的价格购入一套三层把边的新townhouse, 付35%的首付,每月收租金1360加元,具体还贷情况如下表:


第一年毛收益=1360*12=16320,

第一年总支出:361(每月的贷款利息)*12 + 2358(地税)+693(保险)=7383,

第一年纯收益=16320-7383=8937.

第一年投入产出率= 8937/ 98000=9.12%

随着还贷的进行,虽然每月的还款额不变,但其中本金的数额在慢慢增加,利息在慢慢减少,从而使投入产出率也在慢慢增长。至于长期持有后的地产增值,这里不做预估和计算。

Kanata的中部和北部比南部更抢手一些,整体的投资回报率都很不错。总而言之,整个Kanata都是投资房产的热点区域,而且随着IT行业的不断发展,以及相关联邦政府部门的迁入,这里的房产价格继续走高的可能性非常大。

 

3,Nepean----作为距离渥太华最近的一个卫星城市,也是2001年正式并入大渥太华行政区,成为渥太华的一个区。这里Nepean因为地域广阔、交通便利、生活环境优越而得到众多市民的追捧和喜爱.

整个Nepean坐落在Ottawa的南面,可以分为新旧两个城区:

一,Baseline两侧、以及hunt club road两侧的Nepean老市区,房子从百年老宅到刚刚建成几年的新宅错落分布,形成众多房产投资的热点区域,,其中以baseline两侧社区、hunt club 两侧社区、以及其中的阿冈昆学院周围社区、south key周围社区最为出名,Nepean老城区已经是众多房产投资者的首选之地。

二,以Barrhaven为中心的Nepean的新城区,作为近20年Ottawa政府重点开发的高密度住宅区,经过这些年的开发和完善,已经成为众多Ottawa家庭的首选安居之地:社区优良、交通方便、居民素养高、学区优异等等优势使这片年轻的城区很快进入众多投资客的视野---高品质租客充足而且稳定,地产长期持有的增值明显、地产交易活跃是目前活跃在Barrhaven众多投资客的共识。这里我们在Nepean新旧两区各选一个例子:

 1,Nepean老城区-----2017年春天在阿岗昆学院附近以46.5万购进一套有5个卧室的平房(内部已全部翻新),首付30%,2.49%的贷款利率;每月租金收入600*4+500*1+80*2(2 两个停车位)=3060加元,一年的水费:746加元;一年的天然气费:1465加元;一年的电费:2640加元,地税:4057加元,因为此房用于学生分租,保险费较高--2183加元。


 

第一年毛收益=3060*12=36720,

第一年总支出:746(水)+1465(气)+2640(电)+672(每月的贷款利息)*12 + 4057(地税)+2183(保险)+ 2000(维护及其他杂费)=21155,

第一年纯收益=36720-21155=15565.

第一年投入产出率= 15565/ 139500=11.16%

 

 2,Nepean新城区----2018年二月一位客人在barrhaven新区的中心地带以42.3万的价格抢购到一套单车库小独立屋,18年5月交房,35%首付,2.69%的贷款利率,虽然目前尚未交房,但已经与一对年轻夫妇签订了一年的租赁合同:6月1日起租,月租2000加元,还贷及投资回报数据如下:

第一年毛收益=2000*12=24000,

第一年总支出:613(每月的贷款利息)*12 + 4063(地税)+803(保险)=12222,

第一年纯收益=24000-12222=11778.

第一年投入产出率= 11778/ 148050=7.95%

从以上两个例子可以看出:Nepean新旧城区的投资房都有不错的投资回报,而且随着时间的推移,Nepean新旧两区的房价也在不断走高,长期持有,也会有不错的增值预期。


4,Gloucester---是位于Ottawa、Nepean 和Orleans中间的一片狭长的区域,1981年成为Ottawa的一个卫星城市,2001年正式合并为Ottawa的一个区,它最初的地理范围是东起St.Laurent Blvd,西边以大片绿地与Orleans相隔,北至Ottawa River, 南边一直到Manotick.

在Gloucester, 我们华人朋友比较喜欢的投资区域主要集中在北、南两端的两个区域:

1,北边就是St.Laurent Blvd 以东的大片区域(以Montreal road 两侧和St.Laurent shopping center周围的众多社区为主)。这个区域和前面讲过的Ottawa的老市区情况基本相似:位置优越,但房子较老旧,房价较高,购入多单元房是不错的投资选择,同时,采用改造、翻新以及推倒重建这些策略的专业投资者较多。投资案例请参阅前面Ottawa的投资案例。

另外还有即将开通的轻轨在Gloucester增设的三个站点:St-Laurent Station,Cyville station and Blair station,随着Confederation Line开通的日益临近,这三个车站周围的房产价格也在不断攀升之中。


2,南边就是Gloucester南端的riverside south 和Manotick----这个区域可能将是未来5年Ottawa最具成长性的区域:

先说Riverside South: 自从2016年Rideau River 上联接Barrhaven和Riverside South的大铁桥的顺利通车,已经强有力地推动Riverside south 社区房价的不断上扬; 到2023年轻轨的Trillium Line将继续向南延伸到riverside south,这势必会将riverside south 房价拉升到一个新的高度,故围绕轻轨南端两个站点,各个开发商已经开始陆陆续续布局开发----车站左侧的riverside south 、车站右侧的Blossom park 和Findlay creek 都是不错的位置哟,聪明的投资客也已开始择时购入合适的地产。

riverside south的投资案例和Barrhaven基本相似,和Barrhaven 相比,Riverside south 只是少了几所排名靠前的小学和中学,但随着时间的推移,大批高素养家庭的涌入,名校的出现只是时间的问题。我们在将来的轻轨站两侧各选一个案例供大家参考:

1,2017年1月一位客人以34.8万在riversde south购入一套三卧室单车库townhouse,首付35%;3月底交房后租给一对年轻夫妇,1750加元/月, 地税:3096/2017年,还贷及投资回报数据如下:

第一年毛收益=1750*12=21000

第一年总支出:458(每月的贷款利息)*12 + 3096(地税)+615(保险)=9207

第一年纯收益=21000-9207=11793

第一年投入产出率= 11793/121800=9.68%

2,另一位朋友2017年6月在findlay Creek 购入一套townhouse,价格37.9万加元,首付35%,8月1日租出,每月租金1800加元, 地税:3267/年,还贷及投资回报数据如下:

第一年毛收益=1800*12=21600

第一年总支出:498(每月的贷款利息)*12 + 3267(地税)+706(保险)=9949

第一年纯收益=21600-9949=11651

第一年投入产出率= 11651/132650=8.78%


再说说Manotick,这个距离Ottawa最近的小镇可能要迎来它的新时代-----Ottawa最豪华的社区已经在这里初具规模。想住豪宅、尽享田园风情的朋友应该多了解这个区域。

 

5, Orleans---是Ottawa 东边的一个卫星城市,有174号高速,Innes Road ,Montreal Road 三条交通要道与Ottawa相连。Orleans是一个讲法语的居民较多的城市,随着近一二十年的开发和完善,Orleans已经发展成一座功能齐全、设施完备的新型城市,同时也形成了几个重点的房地产投资热点区域,其中备受我们华人朋友关注的是Place D'Orleans shopping centre周围、174高速沿线、以及Innes road两侧靠近市中心的部分社区。再者,2023年轻轨的confederation Line 将延伸到Orleans,将有5个站点设在Orleans, 这5个站点周围也必将是投资者关注的热点。

Orleans目前的房价较Kanata略低,和Barrhave、riverside south

的房价不相上下,租金水平也和两者相似,故具体投资案例可以参考前面的案例,投资回报率也基本相当。


看到这么多适合投资的热点区域,您是不是有点按捺不住、跃跃欲试啦,拿起电话,打给您最值得信任的专业地产经纪----丁剑,他用他的专业和真诚为您的投资保驾护航!

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