原创： 丁剑 安居在渥京
看过我的房地产投资三部曲前两篇的朋友，已经知道：作为专业地产投资人，有5种市场投资策略可以考虑和使用（三部曲之一）；同时，在渥太华有众多的投资热点区域可以选择（三部曲之二），每个投资者可以根据自己的资金情况和投资喜好进行投资。接下来，我们将讨论更高层次的的投资方略----如何拥有多套投资房。
由于这篇文章的内容更多的侧重于房贷和资本运作，我深知自己几年来在地产投资方面实践和学习的经验和知识是远远不够的，故我半年来围绕这个专题拜访了多位房贷专家，与各位专家进行了深入、周密的讨论，并参阅了很多地产投资方面的文章，其中，来自多伦多BMO的资深贷款经理---王红雨先生的多篇文章给我很多的启示和帮助，尤其是他在尼亚加拉华商会主办的2018财商论坛上的演讲，为我这篇文章的成文提供了很多的思路和指引。这里一并谢过。
拥有多套投资房，实现提早退休和财务自由----是众多房产投资者的终极目标。也有不少朋友说拥有和管理一套出租房已是不容易的事情，拥有和管理多套投资房一定是难上加难，实际情况是如何哪?为了深入浅出的讲明白这个议题，让我们从多套房投资者必须满足的三个条件说起:
一，稳定而且连续的家庭年收入：
大家都知道买房子的要诀是“Location,location,location", 那么成功拿到房屋贷款的要诀就是"income,income,income",故想要成为多套房的投资人，保持稳定的收入是第一要任，那您一定会问：需要保持多少稳定的收入才能考虑投资多套地产哪?渥太华2018年的平均成交房价在35万左右，而因投入产出率高而受广大房产投资者青睐的房产的价格主要集中在30万到50万之间的房产，我们取40万作为一个标准价格，30% 的首付--12万，您需要贷款28万，而按照目前银行的贷款审批标准---单笔贷款金额是年收入的5倍，故您需要至少有5.6万加元的年收入，银行才考虑贷给您28万的贷款。
故总而言之，“有收入，才有房贷！”要想快速拥有多套投资房，您需要满足的第一个条件就是：稳定而且连续的家庭年收入至少在5.6万以上。（注：这里的家庭年收入都是指税前收入）。
二，尽可能少的家庭坏债务：
债务由好债务和坏债务之分，我们的目标就是帮大家扛起尽可能多的好债务，丢掉尽可能多的坏债务：
好债务----有别人帮着扛的债务就是好债务，主要是指投资房的按揭贷款，因为有租客在帮着还贷款，所以是好债务。好债务不但不会影响贷款人的贷款额度，反而会帮助借款人拿到更大的贷款金额，这一点对多套房投资人尤其重要---因为单笔房贷的最大金额与收入和坏债务直接相关，而多套房贷款的总金额是与收入和好债务两个因素相关。这也是我们可以帮助大家快速拥有多套投资房的要诀之一。
坏债务----自己扛的债务都是坏债务，这些债务都需要用自己的税后收入来偿还，常见的坏债务包括：自住房贷款月供，自住房的地税月供，自住房公寓管理费月供，每月自住房取暖费；以及所有消费贷款的月供，包括汽车贷款月供，学生贷款月供，以及信用卡消费额的3%。
每100元坏债务的月供，大约降低借款能力2.5万（这就是400元的车贷会让您的贷款额度下降10万的原因）。故要想快速拥有多套投资房，除了努力提高收入，第二就是尽快减少自己的坏债务！
三，来源清晰的首付款:
银行规定，对于所有以投资为目的的房屋贷款，首付款比例最低20%，故投资房产之前，准备至少20%的首付款也是必不可少的前提条件。买房前至少提前一个月将钱转入加拿大的银行户口，以便银行可以确认这笔大额入账的清晰来源。
这里有一点需要那些目前已经拥有一套自住房的地产投资人注意-----
现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款！
准备好上面的三个条件，我们就来具体地讲讲如何拥有多套投资房：
PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell.
这里首先解释一下“加按/Refinance”这一个专业术语---中文翻译成“加按”---就是指此时此刻，用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。加按就是从房产中将以前投入到房子中的钱以及增值的部分拿出来，一方面，通过加按，可以把资金杠杆加大，把还款期拉回25年或更长，使被房子占压的资金重新流动起来，从而实现提高资金周转率和杠杆效用；另一方面，通过加按取出的钱可以做进一步的投资，产生更大的复利效应。请大家记住：贷款越多，自有资金的使用效率越高，只要有可能就加按，加按一次资金使用效率就提升一次。
这里需要注意一点：您现有的房子的价格涨了，但如果您现在没有收入，是不能完成加按的！也就是说：如果想持续加按，即，每5-6年加按一次，必须保持良好收入水平！
讲完“加按/Refinance "，我们就可以顺畅地为大家介绍PHRESE多套地产投资法啦，为便于大家理解和实际操作，我们仍然使用案例讲解法：
投资人老王，家庭年收入一直稳定在6万以上，2013年以35万的价格购入（Purchase）一套单车库新独立屋A用于出租，首付7万，贷款28万，每年的租金恰好可以支付每年的贷款月供、地税和简单的维护，持有（Hold） 5年，2018年，房子的市场价格涨到40万，老王到银行申请加按(Refinance），重新贷款80%---32万，老王计划对这套房子A继续持有，5年后继续加按；同时用重新贷到的32万，减去房子A目前剩余的23万贷款，实际到手9万，作为首付买进一套50万左右的投资房B，并开始重复买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按这一过程，这样坚持下去，不断将买进的每一个房子按期加按，用每次加按取出的钱去买C,D,E,F.G,H...........即可。退休的时候，老王可能拥有十套投资房，卖掉其中的3套，套现的钱用于加速偿还其余7套投资房的本金，并主动降低月供，让这7套房产生正现金流，安全退休。
通过上面这个例子，大家都对PHRESE多套地产投资法都有了一个直观的认识，这里再重点重复和强调几点：
1，如果您现在有一套基本还清贷款的自住房，请注意：现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款，务必好好利用！
2，保持工作收入，即，一定要有地产投资以外的稳定收入，主要是用于加按时银行贷款申请；
3，保持自住房贷款最低，如果自住房已没有贷款，就可以大踏步地做地产投资啦。
4，PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell，多套房投资理论和实践，其实非常简单，只要不犯错误，家庭收入6万，35岁开始使用这个方法，65岁退休时拥有10套投资房，完全有可能。但简单并不是容易，这需要投资者坚定的投资信念和坚持不懈的努力！
每个投资者的具体财务状况各有不同，具体规划和行动之前，拿起您手中的电话，打给地产经纪----丁剑，让我为您的地产投资保驾护航吧。
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