最近，安省与联邦政府联合推出临时性扩大新房HST退税政策。符合条件的买家，最高可获得13% HST退税（联邦5%+安省8%），最高可达13万加元。
很多人看到政策后认为买新房都能省13万，但实际上，自住房与投资房适用规则完全不同，尤其是投资客，很容易因误解政策而面临额外税务成本。
一、自住房买家迎来重大利好
如果购买的新房作为本人、配偶或直系亲属的主要居所，且购房合同签署于2026年4月1日至2027年3月31日期间，则有机会享受扩大后的HST退税。
| 新房价格（税前） | HST退税 |
|---|---|
| 150万以下 | 全额退还13% HST，最高13万 |
| 150万至185万 | 退税金额逐步递减 |
| 185万以上 | 恢复旧规，最高约2.4万 |
本次政策不限首次购房者，换房家庭同样适用。新房需在2028年底前开工，并于2031年底前基本完工。
二、投资房买家不能简单理解为可退13%
如果购买以下物业作为投资出租用途：
Condo公寓
独立屋
Duplex（双拼）
Triplex（三拼）
通常无法获得新政下13%的全额HST退税。
大多数情况下，仍只能按照现行的新建出租物业退税（NRRPR）申请。联邦部分退税在房价超过35万后开始递减，超过45万后基本归零；安省部分最高约2.4万。因此实际退税金额远低于13%。
三、哪些投资物业符合13%退税资格？
新政主要针对Purpose-Built Rental Housing（专用长期出租物业）。
需满足以下条件之一：
至少4个独立住宅单元，每个单元拥有独立厨房、卫生间及起居空间；
至少10个独立房间或套房，例如学生公寓、长者公寓等。
同时必须满足：
90%以上单位用于长期出租；
租客将其作为主要居所；
不允许Airbnb等短租经营；
一般不适用于单独购买的Condo单位。
四、投资客最容易踩的坑：开发商“净价已含退税”
目前不少开发商开始宣传：
“Price Net of HST Rebate（价格已扣除HST退税）”
例如广告价格89.99万，可能已经预先扣除了开发商假设买家能够获得的HST退税。
问题在于，如果交房时CRA认定买家不符合13%退税资格，开发商通常有权依据合同要求买家补回此前已扣除的税款。
这笔金额可能高达数万甚至十几万加元。
因此，投资客尤其要注意，不要把广告价格直接当作自己的最终成交价格。
五、签约前必须确认的三件事
第一，确认开发商报价属于“Net of HST Rebate”还是“Plus HST”。
第二，要求律师明确解释：如果未来不符合退税资格，需要补交多少税款。
第三，不要把开发商宣传价格直接作为购房预算依据，应按最保守情况计算交房成本。
丁剑提醒
这项新政对自住房买家来说，可能是近年来力度最大的购房税务优惠之一；但对于投资客而言，最大的风险不是拿不到退税，而是误以为自己能够拿到退税。
签约前一定要先确认自己的退税资格，并仔细阅读开发商关于HST退税的相关条款，避免交房时出现意料之外的大额补税。
免责声明：本文根据安省及联邦政府公布的新房HST退税政策整理，仅供参考，不构成税务、法律或投资建议。具体购房决策、合同解读及退税申请，请咨询持牌地产律师及注册会计师（CPA）。
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—— 丁剑 · 渥太华资深地产经纪
