居民和非居民在加拿大买房有哪些不同?

2018-08-27

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受自然环境和教育资源等条件所吸引,近年来到加拿大置业的人事越来越多。对于不了解加拿大的人来说,想要在加拿大投资地产有着不少困惑,下面为大家详细介绍一下加拿大居民VS非居民在买房过程中的相关规定以及注意事项。


持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。有的朋友可能听说过税务居民和非税务居民,我也在这里简单阐述一下:税务居民不一定是居民,年满18周岁的非居民在加拿大居住超过183天就可以申请临时税号成为税务居民。这点对留留学生很重要,不仅在留学期间可以退税,也便于将来留下来有个沿袭的税务记录。

在加拿大买房能移民吗?


不能移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。


买卖房屋是否一定要本人到加拿大?


如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款, 则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。




中国人在加拿大买房有限制吗?


外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了加拿大各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。


2017年4月20日以后,在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税(简称NRST)这是个什么情况?


金马蹄:围绕安大略湖前沿的区域,形状有如马蹄,是重要的经济区。


1,哪些人要交15%NRST?


个人不是加拿大国籍,也不是加拿大永久居民,外国公司在安省的金马蹄地区购置民用住宅,需要交纳15%海外投机税。具体就是:外国人(不是加拿大公民或加拿大居民)或外国公司;以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册,无论外国人是注册在产权上受信托人,还是外国人是信托受益人都要交NRST。例如4个买家,各占25%产权,其中一个人是外国人占25%的产权,但是税则需要按100%交税。


2,哪些人可以豁免?


外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民,永久居民,或安省移民提名的NOMINEE,或难民,并用于作他们的主要自住场所,则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士(外国人)联名购买,不管外国人占多少股分,都要交100%的NRST。


3,哪些人可以退税?


  • 从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者;

  • 全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生;

  • 合法的全职工作一年或以上的工签人士。

  • 政府会将将您的税退还并付利息,但要求所购房屋必须是主要居所,并且是他/她及配偶独自拥有。强调:留学生购房不能与父母一起ON TITLE,否则没得退税。


4、外国人买哪些物业不用交NRST?


民用出租屋7个单位及以上、农场、商业及工业用地都可以免除NRST。 如果是民用和商业或农场混合型的,则只缴纳民用的部分。但购买这类物业,贷款通常是比较难拿到的。

居民VS非居民的自住房



先说一下居民与非居民在主要自住房上的区别:居民的主要自住房不用交增值税,而非居民要交增值税。居民的投资房与非居民的投资房相同,要么交资本增值税,要么交收入税。什么情况是资本增值税,什么情况下是收入税?以投资为目的的动机应交增值税,以运作生意为目的的就交收入税。



居民的主要自住房


居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住,但只能定义其中一套为主要自住房。举个例子来说:张三有ABCD四套房,张三一家常年大部分时间住在A房(超过6个月零一天),其它房均作为度假自用。因此A房是张三的主要自住房,这个房将来卖出时的增值部分不用交税。

主要自住房(PrincipalResidence)有以下四个要求:

1)必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元);

2)房子必须用于自住,并且居住时间超过6个月零一天。

3)必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有;

4)面积有限制;一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。

1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。



非居民的主要自住房


非居民如果买了房子来自住,在2017年4月20日以前还相对简单,只要有增值,就要交资本增值税。计算方法将与居民的投资房的资本增值税一起叙述。


购买楼花


居民与非居民购买楼花除了前面叙述的差别,就是都要交HST(GST 和PST 的合并税)。“HST”概念:在安省买新屋时需要缴付13%的HST。中国的消费者没有HST的概念,所以如果在物业交割时得知需要多掏出一笔税款(哪怕是暂时的)会很不舒服。


通常发展商或者经纪会告诉买家,HST已经包含在房价中,这只说了事实的一半,其实只有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明,HST包含在房价中是有条件的(conditionalon),即:符合HST 折扣(Rebate)的标准,并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。


而HST Rebate的标准之一,是买家必须是第一手业主,房屋用于个人目的,自住或近亲使用;第二,若买房是为了出租,且确实已经租出去,拿到了一年以上的租约,也可以申请HSTRebate。


开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST,在第二种情况下,买家需要先自己支付HST,然后在拿到租约后再向政府申请HSTRebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理,有些甚至都没有来加拿大看过,也就不符合第一种条件,所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。



我们这里说的HST并不是房价的13%,而是按以下方法计算的:楼花总价在$45万以下的,可以申请HST联邦退税,$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的,以总价$35万的楼花为例,$35×5%×36%=$6300。关于安省楼花退税问题,对于楼花总价小于$40万,退税标准为房价×8%×75%,楼花总价大于$40万,直接返$24000。所以如果买了40万左右的房子,有可能会拿到27000-28000的退税啊。


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